Spanje blijft een van de meest aantrekkelijke toeristische bestemmingen dankzij het warme mediterrane klimaat, de lokale architectuur en de vriendelijke bevolking. Mensen komen hier niet alleen voor vakantie, maar ook om permanent te wonen, omdat Spanje wordt beschouwd als een van de landen met een relatief lage levensstandaard in Europa.
Daarom neemt de vraag naar huurwoningen in Spanje toe, die, net als in de meeste andere Europese landen, zijn eigen specificiteit heeft. Daarom is het beter om vertrouwd te raken met alle nuances om geen onaangename verrassingen tegen te komen bij het regelen van de huur.
Inhoud
- Het opstellen van een contract voor de huur van onroerend goed in Spanje
- Voor welke termijn kan een huurovereenkomst worden gesloten?
- Kan de verhuurder de huurprijs verhogen?
- Welke betalingen moeten worden gedaan?
- Welke eisen zijn er aan de huurder
- Wat te doen na het huren van een woning?
- Waarom is het belangrijk om contact op te nemen met een makelaar?
Het opstellen van een contract voor de huur van onroerend goed in Spanje
In Spanje kunt u een appartement huren per dag, wat vooral handig is voor toeristen die hier voor vakantie komen. Wij zullen echter kijken naar de optie van langdurige huur, wanneer een persoon van plan is om minstens enkele maanden in het appartement te wonen.
Het belangrijkste document dat de relatie tussen de verhuurder en de huurder regelt, is het contract dat tussen hen is gesloten voor de huur van woonruimte (Contrato de alquiler). Het bevat verplichte punten: identificatiegegevens van beide partijen, gedetailleerde beschrijving en informatie over de gehuurde woning, betalingsvoorwaarden en looptijd van het contract. Het is wenselijk dat het contract informatie bevat over welke meubels er beschikbaar zijn, hun staat, aantal en type huishoudelijke apparaten, enz.
De Spaanse wetten voorzien in de mogelijkheid van notariële registratie van de transactie met het opstellen van de betreffende notariële akte en het invoeren van gegevens in het Eigendomsregister (Registro de Propiedad). Als het contract vroeger meer een formele aard had en uit een paar pagina’s bestond, dan is het nu een volwaardig juridisch document dat bedoeld is om de rechten en plichten van beide partijen te beschermen.
De inhoud van het huurcontract kan verschillen, maar omvat meestal de volgende informatie:
- Naam en algemene gegevens van de eigenaar van het onroerend goed, evenals van de huurder (of huurders).
- Locatie en beschrijving van de woning (appartement, flat, huis, etc.).
- Het doel van het sluiten van het contract, d.w.z. de intentie om te verhuren (van de kant van de verhuurder) en de intentie om te huren (van de kant van de huurder).
- De periodiciteit van de betalingen en de termijnen waarbinnen zij moeten worden verricht.
- De vorm van betaling (contant, bankoverschrijving, etc.).
- Het bedrag van de borgsom en de voorwaarden voor de terugbetaling ervan bij het einde of de voortijdige beëindiging van het contract.
- De verplichtingen en verantwoordelijkheden van beide partijen met betrekking tot het onderhoud van de woning. In het bijzonder wordt aangegeven hoe de lopende exploitatiekosten worden verdeeld. In het contract kan bijvoorbeeld worden vermeld dat de huurder verplicht is om de nutsvoorzieningen te betalen.
- Lijst en staat van roerende en onroerende goederen. Het contract geeft een volledige lijst weer van huishoudelijke apparaten, meubels, de feitelijke staat van het onroerend goed zelf, enz. Het geeft aan dat de huurder het recht heeft om alles te gebruiken wat zich in het appartement bevindt, en bepaalt de mogelijkheid om wijzigingen aan te brengen door de huurder of het verbod op deze handelingen (bijvoorbeeld kan de verhuurder verbieden om gaten in de muren te boren, ze te overschilderen, enz.).
- Informatie over automatische verlenging en eenzijdige beëindiging van het contract. Automatische verlenging vindt plaats als beide partijen geen bezwaren of claims tegen elkaar hebben. Het recht op eenzijdige beëindiging is mogelijk bij niet-nakoming van de verplichtingen door een van de partijen die in het contract zijn vastgelegd. Aan de kant van de huurder zijn grove schendingen van het contract: vertraging in de betaling van huisvesting voor een periode van meer dan twee maanden, onderverhuur van huisvesting, gebruik van het appartement niet voor het beoogde doel, onderbrengen van andere huurders die niet in het contract zijn vermeld, enz. Er kunnen ook schendingen zijn aan de kant van de verhuurder: het verbergen van ernstige gebreken in de woning die een normaal verblijf belemmeren, het betreden van het appartement zonder aanwezigheid van de huurder, enz.
Deze lijst kan worden aangevuld met andere punten, afhankelijk van het specifieke geval. Maar uit deze lijst blijkt al dat het huurcontract een volwaardig juridisch document is, waarvan de opstelling verplicht is. Zo’n contract maakt het mogelijk om beide partijen te beschermen en alle geschillen strikt binnen het juridische veld op te lossen.
Voor welke termijn kan een huurovereenkomst worden gesloten?
In het contract wordt duidelijk vermeld voor welke periode het onroerend goed wordt gehuurd. Standaard wordt het contract gesloten voor een periode van 1 jaar met mogelijkheid tot automatische verlenging, maar de termijn kan anders zijn. Volgens de Spaanse wetten mag de maximale huurtermijn echter niet langer zijn dan 5 jaar. Maar dit betekent niet dat de huurder na afloop van deze termijn nieuw onderdak moet zoeken – in dit geval geldt hetzelfde systeem van automatische verlenging van het contract.
Automatische verlenging is een gebruikelijke voorwaarde van het contract bij het huren van appartementen of andere woningen in Spanje voor een lange termijn. Maar het is alleen mogelijk als geen van de partijen zich heeft uitgesproken tegen automatische verlenging. Dit moet 30 dagen voor het einde van de contractperiode worden gedaan.
Kan de verhuurder de huurprijs verhogen?
Gedurende de eerste 5 jaar kan de verhuurder de huurprijs verhogen, maar alleen op basis van de stijging van de consumentenprijsindex. Dienovereenkomstig moet deze mogelijkheid in het contract worden vermeld, anders kan de huurder deze beslissing in de rechtbank aanvechten.
De huurprijs kan ook worden verhoogd als de verhuurder wijzigingen heeft aangebracht die de kwaliteit van de woning verbeteren. Bijvoorbeeld, hij kon nieuwe meubels kopen voor het appartement, of de installatie van een lift in het huis financieren, die er niet was op het moment van het verhuren van de woning.
Welke betalingen moeten worden gedaan?
De huurder betaalt onmiddellijk de maandelijkse huur rechtstreeks aan de verhuurder, evenals een commissie aan het makelaarskantoor dat deze transactie begeleidt. Het bedrag ervan komt overeen met het bedrag van de maandelijkse huur.
De huurder is ook verplicht om een borgsom te betalen aan de verhuurder – het bedrag ervan is meestal gelijk aan het bedrag van de huur voor één maand verblijf. Maar in sommige gevallen kan de eigenaar van de woning een borg eisen die gelijk is aan twee of drie maanden huur. Dit gebeurt vaak als er dure meubels in het appartement zijn en de eigenaar zich zo wil indekken.
De borg (Fianza) wordt volledig terugbetaald aan de huurder aan het einde van de contractperiode, als de eigenaar van de woning geen claims heeft met betrekking tot de staat van de woning, meubels en andere inventaris. Als er iets beschadigd of bedorven is, wordt het bedrag om de schade te dekken afgetrokken van de borg.
Welke eisen zijn er aan de huurder
Om een woning te huren in Spanje voor een lange termijn, moet de huurder zijn inkomen bewijzen. Als een persoon al in het land werkt, volstaat het om gewoon een arbeidscontract en een zogenaamde “nomina” te tonen – dit is iets als een loonstrookje.
Maar in de meeste gevallen moet men te maken krijgen met de situatie dat iemand pas in het land is aangekomen en nog niet aan het werk is. In dit verband eisen veel verhuurders dat nieuwkomers onmiddellijk betalen voor een half jaar of een jaar + 1-3 maanden borg voor het behoud van eigendom. Veel lokale bewoners zijn bang om buitenlanders binnen te laten vanwege gevallen met “okupas”, die illegaal andermans appartementen en huizen in beslag nemen. Uiteraard zijn dergelijke geschilpunten veel gemakkelijker op te lossen als u contact opneemt met een professioneel makelaarskantoor dat de transactie volledig zal begeleiden.
Wat te doen na het huren van een woning?
Wanneer u het huurcontract al in handen heeft, moet u ermee naar het plaatselijke gemeentehuis (Ayuntamiento) gaan om u in te schrijven in het gehuurde appartement. Om de registratie op de woonplaats (Empradronamiento) te regelen, hoeft u geen verblijfsvergunning in Spanje te hebben. Dit register stelt de gemeentelijke autoriteiten in staat om een administratie bij te houden van alle burgers die op hun grondgebied wonen.
Het verkrijgen van een registratiecertificaat is verplicht als u van plan bent om in Spanje te blijven wonen. Dit document is nodig voor het verrichten van vrijwel alle transacties en operaties op het grondgebied van het land:
- het aanvragen van een verblijfsvergunning;
- het verkrijgen van een werkvergunning;
- het kopen of verkopen van een auto;
- het verkrijgen van een medische kaart;
- het inschrijven van kinderen in een openbare school of kleuterschool;
- de mogelijkheid om subsidies en andere sociale uitkeringen te ontvangen.
Na uw aanvraag bij het gemeentehuis voor het verkrijgen van een registratiecertificaat komt de volgende dag een politieagent naar het adres van de door u gehuurde woning. Hij controleert het huurcontract en uw paspoort. Daarna bevestigt hij dat de aanvrager die in het huurcontract wordt vermeld, daadwerkelijk op dit adres woont. Uiteindelijk krijgt u een officieel registratiecertificaat, gestempeld door het gemeentehuis.
Waarom is het belangrijk om contact op te nemen met een makelaar?
Contact opnemen met een gespecialiseerd makelaarskantoor is de juiste stap als u een appartement wilt huren in Spanje. Ja, u zult voor hun diensten moeten betalen, maar u zult veel “onderwaterstenen” kunnen vermijden als u de transactie rechtstreeks met de eigenaar zou regelen. Het is belangrijk om te begrijpen dat de eigenaren van onroerend goed in Spanje meestal op vrij hoge leeftijd zijn en dat zulke mensen zelden Engels spreken, wat natuurlijk de communicatie belemmert. Bovendien loopt u het risico om een woning te huren met kapotte huishoudelijke apparaten of afgesloten water wegens wanbetaling.
Lange termijn verhuur van woningen in Spanje gaat vaak gepaard met verschillende bureaucratische obstakels, dus het is noodzakelijk om een woning te huren via een betrouwbaar makelaarskantoor. De specialisten van het bedrijf “M2 Real Estate” nemen alle zorgen over de documentatie op zich en helpen u ook bij het oplossen van eventuele problemen.
Op onze website vindt u veel opties voor onroerend goed verhuur, en op uw verzoek kunnen wij u meer voordelige aanbiedingen sturen, die niet vrij toegankelijk zijn, naar uw e-mail of messengers.
