La venta de una propiedad es siempre un proceso complejo y agotador que requiere una cierta preparación legal o, como opción, recurrir a una agencia inmobiliaria especializada, lo que implica gastos adicionales. Muchos posponen el momento de tomar la decisión final porque temen la gran cantidad de problemas: responder a las llamadas constantes de los posibles compradores, concertar citas y organizar visitas, rellenar documentos y mucho más. El miedo a vender el piso por debajo del precio de mercado o cometer un error en la documentación también añade dolor de cabeza.
Si necesita vender un piso en España, debe saber la mayor información posible al respecto. Hemos decidido recopilar para usted un material que le ayudará a entender cómo se lleva a cabo este procedimiento, qué documentos necesitará y por qué tendrá que pagar.
Contenido
- Evaluación del inmueble y de la situación actual del mercado
- Preparación de la propiedad para la venta
- Redacción del anuncio de venta
- Preparación de los documentos
- Impuestos al vender un piso en España
- Contrato de arras – contrato de pago de una fianza al comprar una propiedad
- Firma del contrato de compraventa
Evaluación del inmueble y de la situación actual del mercado
Antes de publicar el anuncio de venta, es necesario realizar un seguimiento preliminar. Es importante saber cuál es la situación actual del mercado, si es un buen momento para vender su propiedad, si hay demanda de pisos, así como los precios de la propiedad establecidos en el mercado.
El valor de la vivienda puede depender de los siguientes factores:
- el área del piso (casa adosada, casa, villa, etc.);
- el número de habitaciones;
- el estado real de la vivienda;
- la ubicación del objeto;
- la presencia de equipos que funcionan con fuentes de energía renovables, etc.
La presencia de una piscina, un garaje, una terraza u otros aspectos importantes para el posible comprador puede influir en el aumento del precio. A diferencia de la compra de una vivienda con hipoteca, en la que la invitación de un tasador independiente es obligatoria, en este caso puede prescindir de sus servicios, estableciendo cualquier precio que le parezca justo. Pero por otro lado, una evaluación independiente le permitirá determinar el precio adecuado de la propiedad, lo que le ayudará a venderla rápidamente. Al mismo tiempo, es importante entender que a menudo hay una negociación, por lo que muchos pisos se venden al final un 10-15% más baratos de lo que se anunciaba inicialmente.
Puede estudiar los grandes sitios de venta de propiedades y averiguar cuál es el precio aproximado por metro cuadrado en su zona, cuántos objetos inmobiliarios están a la venta, etc. De nuevo, toda esta información se la proporcionará un buen agente inmobiliario, ahorrándole el dolor de cabeza innecesario. Puede vender su vivienda en nuestro sitio web, obteniendo una consulta sobre cualquier tema.
Preparación de la propiedad para la venta
Para crear una imagen atractiva, se necesita una limpieza e incluso una reforma cosmética, si es necesario. Hay que fijar las estructuras, eliminar los pequeños defectos, cambiar el papel pintado, si es bastante viejo, etc. Nadie le exige que haga una reforma integral, pero debe haber una preparación mínima previa a la venta. En España incluso hay empresas que ofrecen el servicio de preparación de la propiedad para la venta.
El terreno alrededor de la casa también debe estar arreglado. Todo esto le permitirá cumplir con la cantidad que se declara en el anuncio. De lo contrario, el posible comprador empezará a bajar mucho el precio o simplemente se fijará en otro objeto.
Redacción del anuncio de venta
El anuncio debe estar redactado de forma que sea atractivo y se destaque entre los demás. Es importante no exagerar y no presentar el objeto mejor de lo que es. El texto debe ser legible, bien estructurado y no largo. Es importante la ausencia de errores ortográficos.
Exponga sus ideas de forma sencilla y clara, evitando las construcciones verbales complejas. Lo más importante es describir el objeto con la máxima honestidad, enumerando todas sus ventajas reales. Se puede destacar la amplia distribución, la proximidad al transporte, la presencia de escuelas, diversos establecimientos, etc., es decir, todo lo que atrae a la hora de elegir un piso o una casa.
Es importante hacer fotos de calidad. Antes de eso hay que hacer una limpieza y quitar todo lo superfluo, para que el posible comprador se imagine cómo podrá amueblar ese espacio a su gusto. Es conveniente hacer las fotos cuando haya más luz natural, y no usar el flash. Hay que fotografiar no sólo el interior, sino también el exterior – el exterior de la casa plurifamiliar o privada también es importante. Además, se puede subir el plano de la casa, para que el comprador tenga una idea completa del objeto.
Preparación de los documentos
Quizás esta sea la etapa más importante en la venta de una propiedad. El vendedor debe preparar el siguiente paquete de documentación:
- Extracto del registro de la propiedad (Nota simple informativa). Se puede obtener el documento en línea en el sitio web oficial de los registros españoles, o visitando la oficina del Registro de la Propiedad.
- Original de la escritura de propiedad (Escritura de la propiedad).
- Certificado energético (Certificado Energético). Este certificado lo emite un especialista técnico, y habrá que pagar entre 50 y 200 euros por el registro.
- Certificados que acrediten la ausencia de deudas por el pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Al formalizar el contrato, el vendedor debe presentar el último recibo pagado.
- Licencia de primera ocupación (Licencia de primera ocupación) o certificado de idoneidad del objeto para vivir (Cédula de habitabilidad). Ambos documentos confirman que el objeto inmobiliario cumple con las normas y es apto para su uso.
- Certificado de ausencia de deuda por cuotas de condominio (Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad).
- Número individual de extranjero (NIE).
En algunos casos, se pueden requerir documentos adicionales, por lo que se recomienda consultar con un agente inmobiliario experimentado.
Impuestos al vender un piso en España
La venta de un piso en España implica ciertos gastos por parte del vendedor. Estos son la comisión del agente inmobiliario (si se ha recurrido a él), así como el pago de impuestos:
- IRPF (se paga sólo por los residentes fiscales de España). El porcentaje oscila entre el 19 y el 26% y depende de la diferencia entre el precio de venta y compra, teniendo en cuenta los gastos, impuestos, hipoteca y otros factores.
- IRNR. Este impuesto lo pagan los vendedores no residentes – es el 3% del importe de la transacción.
- Plusvalía (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos). El pago se calcula por una tabla de coeficientes en función del valor de la propiedad.
Contrato de arras – contrato de pago de una fianza al comprar una propiedad
Antes de firmar el contrato de compraventa, tiene sentido preparar un contrato de pago de una fianza. Su esencia es reservar el objeto con su posterior adquisición al precio establecido en el momento de hacer la fianza. Por regla general, el importe de la fianza es el 10%.
Este es un contrato de derecho privado, es decir, no es obligatorio redactarlo según la legislación española. Por lo tanto, su texto puede ser libremente expuesto, mientras que ambas partes son responsables de forma independiente de las obligaciones que han asumido.
La esencia de este contrato es que ambas partes se comprometen a completar el trato desde el momento de su firma dentro de un cierto período (por lo general, se trata de 90 días). Si el comprador no cumple con sus obligaciones, pierde la fianza que ha hecho. Si hay una violación por parte del vendedor (cambió de opinión para vender, encontró otro comprador, etc.), debe devolver el anticipo en el doble de la cantidad.
Firma del contrato de compraventa
Esta es la etapa final del trato, durante la cual se realiza el pago final y la entrega de las llaves.
La agencia inmobiliaria «M2 Real Estate» ayuda a resolver cualquier problema controvertido con la propiedad, por lo que puede obtener una consulta y asistencia de nuestros especialistas en la preparación para el trato. En nuestro sitio web hay muchas ofertas no sólo de venta, sino también de intercambio de vivienda. Muchas de ellas no están publicadas en el dominio público, por lo que podemos enviarle opciones interesantes por correo o cualquier otro medio conveniente.
