Продажа недвижимости – это всегда сложный и утомительный процесс, который требует определенной юридической подготовки или, как вариант, обращения в специализированное агентство недвижимости, что предполагает дополнительные расходы. Многие до конца оттягивают момент принятия окончательного решения, потому что опасаются большого количества забот: отвечать на постоянные звонки потенциальных покупателей, назначать встречи и устраивать просмотры, заполнять документы и многое другое. Страх продать квартиру по цене ниже рыночной или допустить ошибку в документации также добавляют головной боли.
Если вам нужно продать квартиру в Испании, то вам нужно знать как можно больше информации об этом. Мы решили собрать для вас материал, который поможет вам понять, как примерно происходит эта процедура, какие документы вам потребуются и за что вам придется заплатить.
Содержание
- Оценка объекта недвижимости и текущей рыночной ситуации
- Подготовка недвижимости к продаже
- Составление объявления о продаже
- Подготовка документов
- Налоги при продаже квартиры в Испании
- Contrato de arras – договор о внесении задатка при покупке недвижимости
- Заключение договора купли-продажи
Оценка объекта недвижимости и текущей рыночной ситуации
Перед публикацией объявления о продаже необходимо провести первичный мониторинг. Важно узнать, какая ситуация сейчас на рынке, подходящий ли сейчас момент, чтобы продавать свою недвижимость, есть ли вообще спрос на квартиры, а также какие цены на недвижимость установлены на рынке.
Стоимость жилья может зависеть от следующих факторов:
- площадь квартиры (таунхауса, дома, виллы и т.д.);
- количество комнат;
- фактическое состояние жилья;
- расположение объекта;
- наличие техники, которая работает на возобновляемых источниках энергии, и т.д.
На повышение цены может повлиять наличие бассейна, гаража, террасы или другие важные для потенциального покупателя моменты. В отличие от покупки жилья в ипотеку, при которой приглашение независимого оценщика является обязательным, в этом случае вы можете отказаться от его услуг, выставив любую цену, которая кажется вам справедливой. Но с другой стороны, независимая оценка позволит определить адекватную цену недвижимости, что поможет с быстрой продажей. При этом важно понимать, что зачастую имеет место торг, поэтому многие квартиры в итоге продаются на 10-15% дешевле, чем было изначально заявлено в объявлении.
Можно изучить крупные сайты по продаже недвижимости и узнать, какова примерная цена квадратного метра в вашем районе, сколько объектов недвижимости выставлено на продажу и т.д. Опять же, всю эту информацию вам предоставит хороший агент по недвижимости, избавив от ненужной головной боли. Вы можете продать жилье на нашем сайте, получив консультацию по любому вопросу.
Подготовка недвижимости к продаже
Для создания привлекательной картинки необходима уборка и даже косметический ремонт, если это требуется. Нужно закрепить конструкции, устранить мелкие дефекты, переклеить обои, если они достаточно старые и т.д. Никто не требует от вас капитального ремонта, но минимальная предпродажная подготовка должна быть. В Испании даже есть фирмы, которые предоставляют услугу подготовки недвижимости к продаже.
Придомовой участок тоже должен быть облагорожен. Все это позволит соответствовать той сумме, которая заявлена в объявлении. В противном случае потенциальный покупатель начнет сильно снижать цену или просто обратит внимание на другой объект.
Составление объявления о продаже
Объявление должно быть составлено так, чтобы оно было привлекательным и выделялось на общем фоне. Важно не переусердствовать и не представлять объект лучше, чем он есть. Текст должен быть читабельным, хорошо структурированным и не длинным. Важно отсутствие орфографических ошибок.
Излагайте свои мысли просто и понятно, избегая сложных словесных конструкций. Самое главное – это предельно честно описать объект, перечисляя все его реальные преимущества. Можно отметить просторную планировку, близость транспортной развязки, наличие рядом школ, различных заведений, т.е. всего того, что и привлекает при выборе квартиры или дома.
Важно сделать качественные фотографии. Перед этим нужно сделать уборку и убрать все лишнее, чтобы потенциальный покупатель представлял, как он сможет обустроить это пространство под себя. Желательно делать фотографии тогда, когда больше всего естественного света, при этом вспышку лучше не использовать. Сфотографировать нужно не только внутри, но и снаружи – экстерьер многоквартирного или частного дома тоже важен. Дополнительно можно загрузить план дома, чтобы покупатель получил полное представление об объекте.
Подготовка документов
Пожалуй, это самый важный этап при продаже недвижимости. Продавец должен подготовить следующий пакет документации:
- Выписка из реестра собственности (Nota simple informativa). Получить документ можно онлайн на официальном сайте испанских реестров, либо посетив офис Реестра собственности.
- Оригинал купчей (Escritura de la propiedad).
- Энергетический сертификат (Certificado Energético). Данный сертификат выдается техническим специалистом, а за оформление придется отдать 50-200 евро.
- Справки, которые подтверждают отсутствие задолженностей по оплате налога на недвижимость (IBI). При оформлении сделки продавец должен предоставить последнюю оплаченную квитанцию.
- Лицензия на первичное заселение (Licencia de primera ocupación) или удостоверение о пригодности объекта для проживания (Cédula de habitabilidad). Оба этих документа подтверждают, что объект недвижимости соответствуют нормам и пригоден для использования.
- Сертификат об отсутствии задолженности по квотам кондоминиума (Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad).
- Индивидуальный номер иностранца (NIE).
В некоторых случаях могут потребовать дополнительные документы, поэтому рекомендуется проконсультироваться с опытным агентом недвижимости.
Налоги при продаже квартиры в Испании
Продажа квартиры в Испании предполагает определенные расходы со стороны продавца. Это комиссия агента по недвижимости (если вы обращались к нему), а также оплата налогов:
- IRPF (уплачивается только налоговыми резидентами Испании). Процент составляет от 19 до 26% и зависит от разницы между ценой продажи и покупки с учетом расходов, налогов, ипотеки и других факторов.
- IRNR. Этот налог уплачивают продавцы-нерезиденты – он составляет 3% от суммы сделки.
- Plusvalia (налог на прирост стоимости земель городского назначения). Выплата рассчитывается по таблице коэффициентов в зависимости от стоимости недвижимости.
Contrato de arras – договор о внесении задатка при покупке недвижимости
Перед подписанием договора купли-продажи имеет смысл подготовить договор о внесении задатка. Суть его заключается в резервировании объекта с последующим его приобретением по цене, устанавливаемой на момент внесения залога. Как правило, сумма задатка составляет 10%.
Это договор частноправового характера, т.е. он необязателен к составлению согласно законодательству Испании. Поэтому его текст может быть свободно изложен, при этом обе стороны самостоятельно несут ответственность за взятые на себя обязательства.
Суть этого договора заключается в том, что обе стороны обязуются завершить сделку с момента его подписания в течение определенного срока (как правило, речь идет о 90 днях). Если покупатель не выполняет свои обязательства, то он теряет внесенный им задаток. Если же нарушение со стороны продавца (передумал продавать, нашел другого покупателя и т.д.), то он должен вернуть аванс в двойном размере.
Заключение договора купли-продажи
Это финальный этап сделки, в процессе которого проводится окончательный расчет и передача ключей.
Агентство недвижимости «M2 Real Estate» помогает в решении любых спорных вопросов с недвижимостью, поэтому вы можете получить от наших специалистов консультацию и помощь в подготовке к сделке. На нашем сайте много предложений не только о продаже, но и об обмене жилья. Многие из них не опубликованы в свободном доступе, поэтому мы можем прислать интересные варианты вам на почту или любым другим удобным способом.
