De verkoop van onroerend goed is altijd een moeilijk en vermoeiend proces, dat een bepaalde juridische voorbereiding vereist of, als optie, het inschakelen van een gespecialiseerd vastgoedkantoor, wat extra kosten met zich meebrengt. Velen stellen het moment van het nemen van de definitieve beslissing uit, omdat ze bang zijn voor veel zorgen: constant reageren op oproepen van potentiële kopers, afspraken maken en bezichtigingen regelen, documenten invullen en nog veel meer. De angst om een appartement te verkopen tegen een prijs die lager is dan de marktprijs of om een fout te maken in de documentatie voegt ook hoofdpijn toe.
Als u een appartement in Spanje moet verkopen, moet u zoveel mogelijk informatie hierover weten. We hebben besloten om materiaal voor u te verzamelen, dat u zal helpen te begrijpen hoe dit proces ongeveer verloopt, welke documenten u nodig heeft en waarvoor u moet betalen.
Inhoud
- Beoordeling van het onroerend goed en de huidige marktsituatie
- Voorbereiding van het onroerend goed voor verkoop
- Het opstellen van een verkoopadvertentie
- Voorbereiding van de documenten
- Belastingen bij de verkoop van een appartement in Spanje
- Contrato de arras – contract voor de betaling van een aanbetaling bij de aankoop van een onroerend goed
- Sluiting van de koopovereenkomst
Beoordeling van het onroerend goed en de huidige marktsituatie
Voordat u een verkoopadvertentie plaatst, moet u een eerste monitoring uitvoeren. Het is belangrijk om te weten wat de situatie op de markt nu is, of het nu een goed moment is om uw onroerend goed te verkopen, of er überhaupt vraag is naar appartementen, en wat de prijzen van onroerend goed op de markt zijn.
De waarde van een woning kan afhangen van de volgende factoren:
- de oppervlakte van het appartement (herenhuis, huis, villa, etc.);
- het aantal kamers;
- de feitelijke staat van de woning;
- de locatie van het object;
- de aanwezigheid van apparatuur die werkt op hernieuwbare energiebronnen, enz.
De aanwezigheid van een zwembad, garage, terras of andere belangrijke punten voor de potentiële koper kan de prijs verhogen. In tegenstelling tot de aankoop van een woning met een hypotheek, waarbij de uitnodiging van een onafhankelijke taxateur verplicht is, kunt u in dit geval afzien van zijn diensten, door elke prijs te stellen die u eerlijk vindt. Maar aan de andere kant zal een onafhankelijke taxatie u helpen om een adequate prijs voor het onroerend goed te bepalen, wat zal helpen bij een snelle verkoop. Het is belangrijk om te begrijpen dat er vaak sprake is van onderhandeling, dus veel appartementen worden uiteindelijk verkocht voor 10-15% goedkoper dan oorspronkelijk aangekondigd in de advertentie.
U kunt grote websites voor de verkoop van onroerend goed bestuderen en erachter komen wat de geschatte prijs per vierkante meter is in uw omgeving, hoeveel onroerend goed objecten te koop zijn, enz. Nogmaals, al deze informatie zal u worden verstrekt door een goede vastgoedmakelaar, die u van onnodige hoofdpijn zal verlossen. U kunt uw woning op onze website verkopen, waarbij u advies krijgt over elke vraag.
Voorbereiding van het onroerend goed voor verkoop
Om een aantrekkelijk beeld te creëren, is het nodig om schoon te maken en zelfs een cosmetische reparatie uit te voeren, indien nodig. U moet de constructies bevestigen, kleine defecten elimineren, het behang opnieuw plakken, als ze oud genoeg zijn, enz. Niemand eist van u een grote renovatie, maar een minimale voorverkoop voorbereiding moet worden gedaan. In Spanje zijn er zelfs bedrijven die de dienst van het voorbereiden van onroerend goed voor verkoop aanbieden.
Het perceel rond het huis moet ook worden verbeterd. Dit zal overeenkomen met het bedrag dat in de advertentie wordt vermeld. Anders zal de potentiële koper de prijs sterk verlagen of gewoon aandacht besteden aan een ander object.
Het opstellen van een verkoopadvertentie
De advertentie moet zo worden opgesteld dat deze aantrekkelijk is en zich onderscheidt van de rest. Het is belangrijk om niet te overdrijven en het object niet beter voor te stellen dan het is. De tekst moet leesbaar, goed gestructureerd en niet lang zijn. Het is belangrijk om geen spelfouten te maken.
Leg uw gedachten eenvoudig en duidelijk uit, vermijd complexe verbale constructies. Het belangrijkste is om het object zo eerlijk mogelijk te beschrijven, waarbij alle zijn echte voordelen worden opgesomd. U kunt de ruime indeling, de nabijheid van het vervoersknooppunt, de aanwezigheid van scholen, verschillende instellingen, enz. benadrukken, dat wil zeggen alles wat aantrekkelijk is bij het kiezen van een appartement of huis.
Het is belangrijk om kwaliteitsfoto’s te maken. Daarvoor moet u schoonmaken en alles overbodig weghalen, zodat de potentiële koper zich kan voorstellen hoe hij deze ruimte voor zichzelf kan inrichten. Het is wenselijk om foto’s te maken wanneer er het meeste natuurlijke licht is, waarbij de flitser beter niet wordt gebruikt. U moet niet alleen binnen, maar ook buiten fotograferen – de buitenkant van het flatgebouw of het privéhuis is ook belangrijk. U kunt ook een plattegrond van het huis uploaden, zodat de koper een volledig beeld van het object krijgt.
Voorbereiding van de documenten
Dit is waarschijnlijk de belangrijkste fase bij de verkoop van onroerend goed. De verkoper moet het volgende documentenpakket voorbereiden:
- Uittreksel uit het eigendomsregister (Nota simple informativa). Het document kan online worden verkregen op de officiële website van de Spaanse registers, of door het kantoor van het Eigendomsregister te bezoeken.
- Origineel van de koopakte (Escritura de la propiedad).
- Energiecertificaat (Certificado Energético). Dit certificaat wordt afgegeven door een technisch specialist, en voor de registratie moet 50-200 euro worden betaald.
- Bewijzen die de afwezigheid van schulden voor de betaling van de onroerende voorheffing (IBI) bevestigen. Bij het afsluiten van de overeenkomst moet de verkoper de laatst betaalde kwitantie overleggen.
- Vergunning voor de eerste bezetting (Licencia de primera ocupación) of certificaat van geschiktheid van het object voor bewoning (Cédula de habitabilidad). Beide documenten bevestigen dat het onroerend goed object voldoet aan de normen en geschikt is voor gebruik.
- Certificaat van afwezigheid van schulden voor de quota van het condominium (Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad).
- Individueel nummer van de buitenlander (NIE).
In sommige gevallen kunnen er extra documenten worden gevraagd, dus het wordt aanbevolen om een ervaren vastgoedmakelaar te raadplegen.
Belastingen bij de verkoop van een appartement in Spanje
De verkoop van een appartement in Spanje brengt bepaalde kosten met zich mee voor de verkoper. Dit zijn de commissie van de vastgoedmakelaar (als u zich tot hem heeft gewend), en ook de betaling van belastingen:
- IRPF (wordt alleen betaald door de belastingplichtigen van Spanje). Het percentage varieert van 19 tot 26% en hangt af van het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs, rekening houdend met de kosten, belastingen, hypotheek en andere factoren.
- IRNR. Deze belasting wordt betaald door de niet-ingezeten verkopers – het bedraagt 3% van het transactiebedrag.
- Plusvalía (belasting op de waardestijging van stedelijke gronden). De betaling wordt berekend volgens een tabel van coëfficiënten afhankelijk van de waarde van het onroerend goed.
Contrato de arras – contract voor de betaling van een aanbetaling bij de aankoop van een onroerend goed
Voordat u de koopovereenkomst ondertekent, is het zinvol om een contract voor de betaling van een aanbetaling voor te bereiden. De essentie ervan is om het object te reserveren met de latere verwerving ervan tegen de prijs die wordt vastgesteld op het moment van het storten van de borg. In de regel bedraagt het bedrag van de aanbetaling 10%.
Dit is een contract van privaatrechtelijke aard, d.w.z. het is niet verplicht om het op te stellen volgens de Spaanse wetgeving. Daarom kan de tekst vrij worden geformuleerd, waarbij beide partijen zelf verantwoordelijk zijn voor de door hen aangegane verplichtingen.
De essentie van dit contract is dat beide partijen zich ertoe verbinden de deal af te sluiten vanaf het moment van ondertekening ervan binnen een bepaalde termijn (meestal gaat het om 90 dagen). Als de koper zijn verplichtingen niet nakomt, verliest hij de door hem gestorte aanbetaling. Als er sprake is van een overtreding van de kant van de verkoper (hij heeft zijn mening veranderd om te verkopen, hij heeft een andere koper gevonden, etc.), moet hij de aanbetaling in tweevoud teruggeven.
Sluiting van de koopovereenkomst
Dit is de laatste fase van de deal, waarbij de definitieve afrekening en de sleuteloverdracht plaatsvindt.
Het vastgoedkantoor “M2 Real Estate” helpt bij het oplossen van geschillen met onroerend goed, zodat u van onze specialisten advies en hulp kunt krijgen bij de voorbereiding van de deal. Op onze website zijn er veel aanbiedingen niet alleen voor verkoop, maar ook voor uitwisseling van woningen. Veel van hen zijn niet gepubliceerd in de openbare toegang, dus we kunnen u interessante opties per e-mail of op een andere handige manier sturen.
